Solução de Consulta diferencia os efeitos tributários da cessão formal e da cessão informal de imóvel para posterior locação a terceiros
A Receita Federal publicou a Solução de Consulta SRRF03 nº 3.033, de 20 de julho de 2026, para esclarecer quem deve recolher o Imposto sobre a Renda da Pessoa Física — IRPF — quando o proprietário cede gratuitamente um imóvel ao pai, que posteriormente o aluga a terceiros.
De acordo com a orientação, a definição do contribuinte responsável pelos rendimentos de aluguel dependerá da forma pela qual a cessão do imóvel foi constituída e documentada.
A Solução de Consulta foi publicada no Diário Oficial da União em 21 de julho de 2026 e está vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 93/2019.
Cessão formal permite atribuir os rendimentos ao cessionário
Quando a cessão gratuita for formalizada por meio de contrato registrado em cartório, contendo cláusula expressa que autorize o pai a alugar o imóvel, a Receita Federal entende que ele será o titular dos rendimentos decorrentes da locação.
Nessa situação, caberá ao pai:
- declarar os valores recebidos a título de aluguel;
- apurar o IRPF correspondente;
- recolher o imposto mensalmente, quando aplicável; e
- incluir os rendimentos em sua Declaração de Ajuste Anual.
A formalização contratual é, portanto, determinante para demonstrar que o cessionário recebeu não apenas o direito de utilizar o imóvel, mas também a autorização para explorá-lo economicamente mediante locação.
O contrato deverá identificar adequadamente o imóvel, o proprietário e o cessionário, estabelecer o caráter gratuito da cessão e prever expressamente a possibilidade de locação a terceiros e de recebimento dos respectivos rendimentos.
Cessão informal não transfere a titularidade tributária dos aluguéis
A conclusão é diferente quando a cessão ocorrer sem contrato formal ou sem o cumprimento das formalidades necessárias.
Segundo a Receita Federal, na cessão informal o proprietário continuará sendo considerado o titular dos rendimentos de aluguel, ainda que os valores sejam recebidos ou utilizados pelo pai.
Nesse caso, o proprietário deverá:
- declarar os aluguéis como rendimentos próprios;
- apurar e recolher o IRPF incidente sobre esses valores; e
- informar, em sua Declaração de Ajuste Anual, a transferência dos recursos ao pai como doação em dinheiro.
Assim, a simples entrega do imóvel a um familiar ou a autorização verbal para que ele receba os aluguéis não é suficiente para transferir a responsabilidade tributária.
Para fins fiscais, o proprietário continuará sendo considerado o beneficiário dos rendimentos, e o posterior repasse ao familiar será tratado como uma operação distinta.
Forma contratual deve refletir a realidade econômica
A orientação evidencia a importância de que a documentação jurídica corresponda à realidade efetivamente praticada pelas partes.
Não basta elaborar um contrato apenas para atribuir formalmente os rendimentos a outra pessoa. O cessionário deverá exercer, na prática, os direitos previstos no instrumento, incluindo a administração da locação, o relacionamento com o inquilino, o recebimento dos aluguéis e o cumprimento das obrigações tributárias relacionadas.
Também é recomendável que o contrato de locação celebrado com o terceiro identifique corretamente o cessionário como locador, em conformidade com os poderes recebidos do proprietário.
Eventuais divergências entre o contrato de cessão, o contrato de locação, os comprovantes bancários e as declarações de Imposto de Renda poderão gerar questionamentos pela fiscalização.
Atenção ao recolhimento mensal do IRPF
Uma vez definido o titular dos rendimentos, deverá ser observada a forma de tributação aplicável aos aluguéis.
Quando o aluguel for pago por pessoa física, o beneficiário deverá, em regra, apurar mensalmente o imposto por meio do recolhimento obrigatório conhecido como Carnê-Leão, observada a tabela progressiva vigente.
Quando a fonte pagadora for uma pessoa jurídica, a tributação poderá ocorrer mediante retenção do imposto na fonte, sem prejuízo do ajuste realizado na declaração anual.
Despesas relacionadas à locação somente poderão ser deduzidas quando houver previsão legal e quando tenham sido efetivamente suportadas pelo titular do rendimento. A documentação comprobatória deverá ser conservada para eventual fiscalização.
Transferência informal pode gerar tratamento como doação
Na hipótese em que o proprietário permanece como titular fiscal dos aluguéis, mas entrega os recursos ao pai, a Receita Federal determina que esses valores sejam informados como doação de numerários.
Além dos reflexos no IRPF, essa caracterização poderá exigir a análise da legislação estadual relativa ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — ITCMD.
A Solução de Consulta examinou especificamente o tratamento do IRPF e não afastou eventuais obrigações estaduais decorrentes da transferência gratuita dos recursos. Por essa razão, o contribuinte deverá verificar os limites de isenção, as alíquotas e as obrigações declaratórias previstas no Estado competente.
Planejamento patrimonial exige formalização adequada
A cessão gratuita de imóvel a familiares pode ser utilizada em diferentes estruturas de organização patrimonial. Entretanto, seus efeitos fiscais não decorrem apenas da intenção das partes.
Para que os rendimentos de aluguel sejam atribuídos ao cessionário, é necessário que a transferência do direito de exploração econômica do imóvel esteja formalmente documentada e seja compatível com a realidade dos recebimentos.
Antes da celebração da operação, recomenda-se avaliar:
- a forma jurídica mais adequada para a cessão;
- o conteúdo das cláusulas contratuais;
- a necessidade de registro em cartório;
- a identificação do locador no contrato celebrado com o inquilino;
- o fluxo bancário dos pagamentos;
- a responsabilidade pelo Carnê-Leão ou pelo imposto retido na fonte;
- a declaração dos rendimentos e dos bens; e
- os possíveis efeitos do ITCMD.
A ausência de documentação adequada pode fazer com que os rendimentos continuem sendo tributados em nome do proprietário e que os valores transferidos ao familiar sejam considerados doações.
A equipe do Nogueira da Rocha Advogados está à disposição para assessorar proprietários e famílias na elaboração de contratos de cessão gratuita de imóveis, na estruturação de locações e na avaliação dos respectivos efeitos tributários e patrimoniais.