Imunidade de ITBI na integralização de capital é discutida pelo STF no Tema 1.348 e pode atingir empresas com atividade imobiliária
A imunidade de ITBI na integralização de capital social voltou ao centro do debate no Supremo Tribunal Federal (STF). No Recurso Extraordinário (RE) nº 1.495.108, submetido à repercussão geral como Tema 1.348, a Corte analisa se a não incidência do imposto também alcança empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda ou a locação de imóveis.
Na sessão de 16 de setembro de 2026, cinco ministros se manifestaram pela aplicação da imunidade independentemente da atividade preponderante da empresa, enquanto dois votaram em sentido contrário. O julgamento ainda não terminou: a análise foi suspensa após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Assim, o placar parcial não representa tese definitiva do STF.
O que o STF discute sobre a imunidade de ITBI
A controvérsia envolve o artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. O dispositivo prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
A parte final da norma estabelece ressalva relacionada à atividade preponderante de compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil. O STF deve definir se essa exceção também atinge a transferência de imóvel para integralização de capital social ou se se aplica apenas às demais operações societárias mencionadas no dispositivo.
O RE nº 1.495.108 tem origem em controvérsia envolvendo o Município de Piracicaba, em São Paulo. A empresa recorrente questiona decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) que admitiu a cobrança do ITBI sobre imóvel transferido para composição de seu capital social.
Como o processo possui repercussão geral, a tese a ser fixada no Tema 1.348 deverá orientar o julgamento de casos semelhantes no Poder Judiciário.
Corrente favorável à imunidade de ITBI
O relator, ministro Edson Fachin, reiterou o entendimento de que a imunidade de ITBI relativa à realização de capital social é incondicionada quanto à atividade econômica preponderante da empresa.
Segundo essa interpretação, a ressalva prevista na parte final do artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição se refere às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Portanto, ela não restringiria a imunidade aplicável aos imóveis transferidos especificamente para integralização do capital social.
Até a suspensão do julgamento, esse entendimento foi acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.
Zanin acrescentou uma ressalva: a imunidade não deve proteger operações artificiais, simuladas ou fraudulentas destinadas à obtenção indevida da desoneração tributária. A observação foi acolhida pelo relator.
Isso significa que eventual decisão favorável às empresas imobiliárias não tornará toda transferência de imóvel para pessoa jurídica automaticamente imune ao ITBI. A efetiva integralização do capital e as características concretas da operação permanecem relevantes.
Divergência sobre a imunidade de ITBI
Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino adotaram entendimento divergente. Para essa corrente, a imunidade não alcança a integralização de imóveis quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.
A divergência considera, entre outros fundamentos, os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), que disciplinam a não incidência do imposto e a caracterização da atividade preponderante da pessoa jurídica.
A futura definição poderá afetar sociedades imobiliárias, patrimoniais, holdings e outras estruturas societárias nas quais imóveis sejam utilizados para formação ou aumento do capital social. Também haverá repercussão para os municípios, responsáveis pela instituição e arrecadação do ITBI.
Tema 796 limita o alcance da imunidade de ITBI
A discussão do Tema 1.348 deve ser diferenciada do entendimento anteriormente firmado pelo STF no Tema 796 da repercussão geral.
Nesse precedente, o Supremo definiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor do imóvel que exceder o montante destinado à integralização do capital social. Portanto, mesmo que prevaleça no Tema 1.348 a corrente favorável à imunidade para empresas com atividade imobiliária, continuará sendo necessário verificar qual valor foi efetivamente destinado à formação ou ao aumento do capital.
Essa distinção é relevante quando o imóvel é transferido por valor superior ao capital subscrito ou quando parte do valor é destinada a outras contas do patrimônio líquido.
Assim, o Tema 1.348 discute principalmente a atividade exercida pela empresa que recebe o imóvel, enquanto o Tema 796 trata do limite econômico da imunidade em relação ao valor efetivamente destinado ao capital social.
Julgamento do Tema 1.348 ainda não terminou
O pedido de vista apresentado pelo ministro Alexandre de Moraes suspendeu o julgamento antes da formação de uma decisão definitiva. Até a retomada, não há tese vinculante estabelecendo que empresas imobiliárias tenham, ou não, direito à imunidade de ITBI na integralização de capital.
Por isso, o placar atual deve ser interpretado como resultado parcial. Operações societárias envolvendo imóveis continuam exigindo análise da Constituição Federal, da legislação municipal aplicável, da documentação da integralização, do valor destinado ao capital social e das circunstâncias concretas da operação.
A decisão final no Tema 1.348 deverá esclarecer o alcance da ressalva constitucional relativa à atividade preponderante e poderá uniformizar uma controvérsia relevante na tributação das integralizações imobiliárias em todo o país.
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