Airbnb em condomínios é tema repetitivo no STJ. Processos sobre locação de curta temporada ficam suspensos em todo o país
Airbnb em condomínios passou a ser objeto de julgamento sob o rito dos recursos repetitivos no Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Segunda Seção afetou os Recursos Especiais nº 2.272.537/SC e nº 2.272.536/SP ao Tema Repetitivo nº 1.443 e determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais ou coletivos que discutem a mesma questão jurídica.
A controvérsia consiste em definir se a cláusula da convenção condominial que estabelece destinação residencial para as unidades autônomas é suficiente, por si só, para impedir locações de curta duração realizadas por plataformas digitais, como o Airbnb, ou se a restrição exige proibição expressa na convenção. Essa é precisamente a questão delimitada pelo STJ para julgamento repetitivo.
A decisão de afetação foi tomada pela Segunda Seção em 26 de maio de 2026, sob relatoria do ministro Raul Araújo, com publicação no DJEN em 1º de junho de 2026. Em notícia publicada em 17 de setembro de 2026, o STJ destacou a abrangência nacional da suspensão e os efeitos esperados do futuro julgamento.
Airbnb em condomínios: o que será decidido no Tema 1.443
No Tema 1.443, o STJ deverá estabelecer uma tese jurídica aplicável aos processos que apresentem a mesma questão de direito. O ponto central é saber se a simples previsão de uso exclusivamente residencial na convenção do condomínio já permite restringir a locação por curta temporada realizada por intermédio de plataformas digitais, ainda que o documento não contenha proibição específica a esse tipo de contratação.
O acórdão de afetação registra que a controvérsia possui caráter repetitivo. A Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas (Cogepac) do STJ identificou cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos relacionados à matéria na própria corte, circunstância considerada para justificar a adoção do rito dos repetitivos.
A sistemática dos recursos repetitivos está prevista nos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil (CPC). Por esse procedimento, o STJ seleciona recursos representativos de uma controvérsia que se repete em diversos processos para estabelecer uma orientação uniforme. As teses firmadas em recursos repetitivos devem ser observadas por juízes e tribunais, conforme estabelece o artigo 927, III, do CPC.
Suspensão dos processos sobre locação de curta temporada
Além de afetar os recursos ao rito dos repetitivos, a Segunda Seção determinou a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem de idêntica questão jurídica. A medida foi adotada com fundamento no artigo 1.037, II, do CPC.
Isso não significa, entretanto, que todo processo envolvendo Airbnb, condomínio ou locação por temporada esteja automaticamente suspenso. O sobrestamento se dirige às ações em que se discute especificamente se a destinação residencial prevista na convenção condominial é suficiente para impedir a locação por curto período por meio de plataformas digitais, independentemente da existência de proibição expressa.
A delimitação é relevante porque controvérsias relacionadas a outros aspectos da locação, como inadimplemento, danos ao imóvel, utilização das áreas comuns ou obrigações contratuais específicas, podem não estar abrangidas pela ordem de suspensão. A correspondência entre a questão discutida em cada processo e a controvérsia delimitada no Tema 1.443 deve ser examinada no caso concreto.
Entendimento anterior do STJ sobre Airbnb e condomínio
A matéria já havia sido examinada pela Segunda Seção antes da afetação do Tema 1.443. No julgamento do REsp nº 2.121.055/MG, em 7 de maio de 2026, o colegiado analisou a utilização de imóvel em condomínio residencial para contratos atípicos de curta estadia intermediados por plataformas digitais.
Naquele julgamento, o STJ entendeu que a utilização do imóvel em contratos de curta estadia, quando marcada por exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar sua destinação residencial. Nessa hipótese, a mudança de destinação depende de previsão na convenção aprovada por dois terços dos condôminos.
O acórdão de afetação do Tema 1.443 menciona expressamente esse precedente e registra a orientação adotada pela Segunda Seção: quando a convenção prevê exclusivamente o uso residencial, não seria necessária uma vedação expressa à locação de curta duração para considerar essa utilização incompatível com a finalidade condominial.
É importante, contudo, distinguir os dois momentos processuais. O REsp nº 2.121.055/MG corresponde a um julgamento já realizado pela Segunda Seção. O Tema 1.443, por sua vez, foi afetado para que a controvérsia delimitada seja solucionada sob o rito dos recursos repetitivos, conferindo à futura tese a condição de precedente qualificado.
O que muda para condomínios e proprietários
Enquanto o Tema 1.443 aguarda a definição da tese repetitiva, os processos abrangidos pela controvérsia permanecem sujeitos à suspensão determinada pelo STJ.
Para condomínios e proprietários, o futuro julgamento será especialmente relevante nas situações em que a convenção estabelece a destinação exclusivamente residencial, mas não menciona expressamente Airbnb, plataformas digitais ou locações de curta temporada.
A tese deverá orientar a interpretação dessas cláusulas e definir se a destinação residencial, isoladamente, constitui fundamento suficiente para impedir a utilização das unidades em locações de curta duração.
A questão também envolve a compatibilização do direito de propriedade com as normas condominiais e com o dever de utilização da unidade de acordo com a destinação atribuída ao empreendimento.
Neste momento, portanto, a afetação do Tema 1.443 não deve ser confundida com o julgamento definitivo da tese repetitiva. O STJ selecionou os recursos representativos da controvérsia e suspendeu os processos que discutem a mesma questão. A definição vinculante será estabelecida quando houver o julgamento de mérito dos recursos afetados.
A aplicação do entendimento do STJ a cada situação concreta dependerá da redação da convenção condominial, das características da utilização do imóvel e das circunstâncias específicas do caso, podendo exigir análise jurídica individualizada.
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