Juros do financiamento não podem ser abatidos do aluguel no carnê-leão, mas podem integrar o custo do imóvel para ganho de capital
A Receita Federal esclareceu que os juros pagos no financiamento utilizado para aquisição de imóvel posteriormente alugado não podem ser deduzidos dos rendimentos de aluguel para fins de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Física.
O entendimento consta da Solução de Consulta Cosit nº 212, de 3 de novembro de 2026, e alcança situações em que a pessoa física adquire o imóvel mediante financiamento bancário e, posteriormente, passa a obter rendimentos com sua locação.
A orientação é relevante para proprietários que recolhem imposto mensal por meio do carnê-leão, pois delimita quais despesas podem efetivamente reduzir a base tributável dos aluguéis.
Ao mesmo tempo, a Receita reconheceu que os juros do financiamento não são irrelevantes para fins fiscais: eles podem integrar o custo de aquisição do imóvel e, dessa forma, produzir efeitos futuros na apuração de eventual ganho de capital quando o bem for vendido.
Quais despesas podem ser deduzidas do aluguel
A legislação do Imposto de Renda estabelece uma lista específica de valores que podem ser excluídos da base de cálculo dos rendimentos de aluguel, desde que tenham sido suportados pelo próprio locador.
Entre eles estão:
- impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel;
- aluguel pago em caso de sublocação;
- despesas com cobrança ou recebimento do aluguel;
- despesas de condomínio.
A Receita Federal reproduz essa orientação tanto na Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 quanto em sua página oficial sobre rendimentos sujeitos ao carnê-leão.
Assim, despesas como IPTU e condomínio podem reduzir o valor tributável, desde que o encargo tenha sido efetivamente suportado pelo proprietário.
A mesma lógica pode alcançar, por exemplo, taxas de administração cobradas por imobiliária, quando enquadradas como despesas necessárias à cobrança ou ao recebimento do aluguel.
Os juros do financiamento, contudo, não aparecem entre as hipóteses expressamente autorizadas pela legislação.
Juros do financiamento não reduzem o carnê-leão
A Receita adotou interpretação restritiva das deduções permitidas.
Segundo a Solução de Consulta, como o art. 14 da Lei nº 7.739/1989 não inclui os juros do financiamento imobiliário entre os valores que podem ser excluídos da base de cálculo, não é possível ampliar essa lista por interpretação.
Isso significa que o proprietário não pode simplesmente calcular o rendimento líquido do imóvel subtraindo da receita de aluguel a parcela de juros paga ao banco.
Considere, por exemplo, um imóvel alugado por R$ 8 mil mensais, com prestação de financiamento de R$ 5 mil, dos quais R$ 3 mil correspondam a juros e encargos financeiros.
Para fins de carnê-leão, esses R$ 3 mil de juros não podem ser utilizados para reduzir diretamente o rendimento tributável do aluguel.
Poderão ser excluídas apenas as despesas expressamente admitidas pela legislação, desde que suportadas pelo locador.
Financiamento e locação têm naturezas distintas
A lógica adotada pela Receita parte da distinção entre a aquisição do imóvel e sua posterior exploração por meio de locação.
O financiamento está relacionado à forma pela qual o proprietário adquiriu o bem. O aluguel, por outro lado, constitui rendimento decorrente da exploração econômica desse patrimônio.
Ainda que economicamente o pagamento dos juros represente um custo para o proprietário, a legislação tributária não o classifica como despesa dedutível para fins de apuração mensal dos rendimentos de locação.
Por isso, dois proprietários de imóveis idênticos e com o mesmo valor de aluguel poderão ter a mesma base tributável, ainda que um tenha comprado o imóvel à vista e o outro permaneça pagando financiamento bancário.
A origem dos recursos utilizados na aquisição não modifica, por si só, a tributação mensal do aluguel.
Juros podem aumentar o custo de aquisição do imóvel
A principal ressalva feita pela Receita é que os juros do financiamento podem produzir efeito tributário em outro momento.
A Instrução Normativa SRF nº 84/2001 permite incluir no custo de aquisição de bens imóveis os juros e demais acréscimos efetivamente pagos para sua aquisição, desde que sejam comprovados por documentação idônea e corretamente informados na Declaração de Ajuste Anual.
Essa regra pode ser relevante quando o proprietário vende o imóvel.
O ganho de capital é calculado, em linhas gerais, pela diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição admitido pela legislação.
Quanto maior for o custo fiscal devidamente comprovado, menor poderá ser o ganho de capital sujeito à tributação.
Assim, o mesmo gasto possui tratamentos diferentes conforme o momento analisado: o juro não reduz a tributação corrente do aluguel, mas pode integrar o custo do imóvel para efeitos de uma futura alienação.
Exemplo prático
Considere uma pessoa física que tenha adquirido um imóvel por R$ 800 mil mediante financiamento.
Ao longo do financiamento, imagine que tenham sido pagos R$ 200 mil em juros e demais acréscimos admitidos pela legislação e devidamente comprovados.
Se esses valores puderem ser corretamente incorporados ao custo fiscal, o custo de aquisição poderá atingir, em uma hipótese simplificada, R$ 1 milhão.
Suponha que, posteriormente, o imóvel seja vendido por R$ 1,3 milhão.
Sem considerar outras despesas ou regras específicas, a diferença entre o valor de venda e um custo de R$ 800 mil seria de R$ 500 mil.
Se o custo fiscal regularmente comprovado chegar a R$ 1 milhão, a diferença cairia para R$ 300 mil.
O exemplo evidencia por que a ausência de dedução no carnê-leão não significa que os juros devam ser ignorados na organização fiscal do proprietário.
Aluguéis recebidos por imobiliária também exigem atenção
Quando uma imobiliária administra o imóvel, a Receita considera como data de recebimento do aluguel aquela em que o locatário efetivamente realiza o pagamento, ainda que o repasse ao proprietário ocorra posteriormente.
Além disso, os rendimentos recebidos de pessoa física continuam sujeitos ao carnê-leão, mesmo quando a cobrança é feita por uma imobiliária.
Na declaração, é importante observar corretamente a natureza de cada pagamento e manter documentação que permita identificar aluguel bruto, despesas de administração, condomínio, tributos e demais encargos.
Essa organização é relevante tanto para o recolhimento mensal quanto para eventual conferência pela Receita Federal.
Orientação prática para proprietários de imóveis financiados
Proprietários que alugam imóveis ainda financiados devem separar claramente dois controles fiscais.
O primeiro é o controle dos rendimentos mensais de aluguel. Nele devem ser consideradas apenas as exclusões expressamente autorizadas pela legislação.
O segundo é o controle do custo de aquisição do imóvel, no qual os juros e demais acréscimos vinculados à aquisição podem ter relevância para eventual cálculo futuro de ganho de capital.
É recomendável manter organizados:
- contrato de financiamento;
- comprovantes mensais de pagamento;
- demonstrativos bancários discriminando juros, amortização e demais encargos;
- escritura ou contrato de aquisição;
- comprovantes de despesas que possam compor o custo fiscal;
- declarações anuais do Imposto de Renda.
Essa documentação permite separar corretamente o que pode reduzir o rendimento de aluguel daquilo que apenas influencia o custo fiscal do patrimônio.
A Solução de Consulta Cosit nº 212/2026 reforça, portanto, uma distinção importante: juros de financiamento não reduzem a base do IRPF sobre aluguéis, mas podem ser relevantes para o cálculo do custo de aquisição do imóvel e, consequentemente, do ganho de capital em futura venda.
A aplicação dessas regras depende da documentação disponível e das características concretas de cada operação.
Saiba mais: Normas da Receita Federal do Brasil
Notícias relacionadas: Nogueira da Rocha Advogados