IPTU proprietário registral: STJ decide que contrato particular e comunicação ao Município não afastam a responsabilidade do proprietário enquanto não houver registro
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a transferência da posse e dos direitos sobre um imóvel por instrumento particular, mesmo quando comunicada ao Município antes do fato gerador, não afasta a responsabilidade do proprietário que continua registrado na matrícula pelo pagamento do IPTU.
A decisão foi tomada pela Segunda Turma no REsp nº 2.294.977/SC, julgado por unanimidade em 20 de outubro de 2026 e publicado no DJEN em 26 de outubro. O entendimento reforça a importância do registro imobiliário para a definição da propriedade e confirma a orientação já consolidada pelo Tribunal no Tema Repetitivo 122.
O julgamento possui relevância prática para vendedores de imóveis que entregam a posse ao comprador, celebram contratos particulares e comunicam a operação à Prefeitura, mas permanecem formalmente registrados como proprietários.
Contrato particular não transfere a propriedade do imóvel
A controvérsia examinada pelo STJ surgiu em uma execução fiscal de IPTU. O proprietário registral sustentava que havia transferido anteriormente a posse e os direitos relacionados ao imóvel e que a operação havia sido comunicada ao Município antes dos fatos geradores do imposto.
O Tribunal concluiu, porém, que essas circunstâncias não eram suficientes para retirar sua condição de sujeito passivo.
O fundamento está nos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. Na transferência de imóvel por ato entre vivos, a aquisição da propriedade somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Enquanto esse registro não ocorrer, o alienante continua juridicamente considerado proprietário.
Assim, entregar as chaves, transferir a posse, assinar instrumento particular ou informar a negociação à administração municipal não produz os mesmos efeitos jurídicos do registro imobiliário.
Essa distinção é essencial para compreender por que o vendedor pode continuar exposto à cobrança do IPTU mesmo depois de não exercer mais a posse direta do imóvel.
Proprietário e possuidor podem responder pelo IPTU
O art. 34 do Código Tributário Nacional estabelece que podem ser contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
Essa redação permite a existência de mais de uma pessoa juridicamente relacionada ao imóvel e apta a responder pelo imposto.
No Tema 122, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou que tanto o promitente comprador, na condição de possuidor, quanto o proprietário ou promitente vendedor cujo nome permanece no Registro de Imóveis podem ser responsáveis pelo IPTU. Cabe à legislação de cada Município definir o sujeito passivo dentro das possibilidades admitidas pelo CTN.
A página oficial do precedente registra ainda que a exclusão do proprietário somente ocorre quando a própria legislação municipal retirar expressamente sua responsabilidade.
O novo julgamento não rompe com essa orientação. Ao contrário, aplica o Tema 122 a uma situação na qual havia transferência particular dos direitos e comunicação da operação ao Fisco municipal, mas não registro definitivo da transmissão.
Comunicação à Prefeitura não substitui o registro
Um dos aspectos mais importantes da decisão é o tratamento dado à comunicação do negócio ao Município.
Informar a venda pode ser importante para atualização cadastral e pode permitir ao Fisco identificar o novo possuidor. Entretanto, essa providência não transfere a propriedade imobiliária.
O cadastro fiscal municipal e o Registro de Imóveis desempenham funções diferentes.
O primeiro auxilia a administração tributária na identificação dos imóveis, contribuintes e responsáveis. Já o Registro de Imóveis produz os efeitos jurídicos próprios da constituição e transferência dos direitos reais sobre imóveis.
Consequentemente, a Prefeitura saber que o bem foi negociado não significa que o vendedor deixou de ser proprietário para efeitos jurídicos.
O STJ foi expresso ao reafirmar que a existência de um possuidor capaz de responder pelo tributo não exclui automaticamente a responsabilidade daquele que continua figurando na matrícula como proprietário.
Contrato entre comprador e vendedor não altera a obrigação perante o Fisco
Outro fundamento relevante decorre do art. 123 do CTN.
O dispositivo estabelece que convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para alterar a definição legal do sujeito passivo, salvo disposição legal em contrário.
Isso significa que comprador e vendedor podem estabelecer contratualmente quem deverá suportar economicamente o IPTU, mas essa cláusula não necessariamente impede o Município de cobrar de quem a legislação reconhece como contribuinte.
Por exemplo, um contrato pode prever que, a partir da entrega das chaves, todo o IPTU será pago pelo comprador. Essa disposição produz efeitos entre as partes.
Entretanto, se o vendedor continuar registrado como proprietário e a legislação municipal admitir sua responsabilidade, o contrato privado não impede a cobrança do imposto contra ele.
Se o vendedor pagar um tributo que, contratualmente, caberia ao comprador, poderá existir discussão posterior entre as próprias partes para ressarcimento, mas isso não elimina necessariamente a obrigação tributária perante o Município.
STJ reforça orientação sobre o registro imobiliário
O julgamento também se alinha a outros precedentes do Tribunal sobre a importância do registro para a produção de efeitos jurídicos na transmissão de imóveis.
O próprio STJ utilizou como reforço argumentativo entendimento anteriormente adotado em matéria de ITCMD, no sentido de que a propriedade imobiliária não se transfere simplesmente pela celebração do negócio jurídico.
Embora IPTU e ITCMD tenham fatos geradores distintos, o ponto comum está na regra civil segundo a qual a transmissão da propriedade depende do registro do título.
A decisão de 2026, portanto, não deve ser interpretada como criação de uma obrigação tributária nova para vendedores, mas como reafirmação da relação entre as regras do CTN e a disciplina civil da propriedade imobiliária.
Orientação prática para compradores e vendedores
O julgamento reforça a necessidade de concluir todas as etapas formais da transferência imobiliária.
Para o vendedor, entregar a posse e receber o preço não deve ser considerado o encerramento definitivo dos riscos relacionados ao imóvel. É recomendável acompanhar a formalização da escritura, quando exigida, e principalmente o registro da transmissão na matrícula.
Também é importante verificar a legislação do Município onde o imóvel está localizado, pois o Tema 122 reconhece competência à legislação municipal para definir, dentro dos limites do CTN, quem poderá responder pelo IPTU.
Para compradores, o registro também possui importância essencial, pois é ele que consolida juridicamente a aquisição da propriedade.
Nos contratos, convém disciplinar com clareza quem será responsável por IPTU, condomínio e demais encargos a partir de cada etapa da operação, além de estabelecer obrigações relacionadas à lavratura e ao registro do título.
Em operações antigas que permanecem sem registro, especialmente aquelas realizadas apenas por compromisso, cessão ou instrumento particular, é recomendável verificar a situação atual da matrícula e a existência de débitos tributários vinculados ao imóvel.
O risco é particularmente relevante quando existe longo intervalo entre a transferência da posse e a regularização registral.
A orientação do STJ é objetiva: enquanto a transmissão não estiver registrada, o proprietário que figura na matrícula pode permanecer responsável pelo IPTU, ainda que tenha transferido a posse e comunicado a negociação ao Município.
Saiba mais: STJ
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