IPTU por área do imóvel: STF modula o Tema 1.455 a partir de 12/8/2026 e preserva processos pendentes e fatos geradores sem pagamento
O Supremo Tribunal Federal (STF) definiu o alcance temporal da decisão que declarou inconstitucional a utilização da área do imóvel como critério para fixação da alíquota do IPTU. No julgamento de embargos de declaração no ARE nº 1.593.784/SC, Tema 1.455 da repercussão geral, o Plenário estabeleceu que a decisão produzirá efeitos, como regra, a partir de 12 de agosto de 2026, data da publicação da ata do julgamento de mérito. acórdão_IPTU
O julgamento é relevante não apenas para o município envolvido no processo originário, mas para todos os municípios cuja legislação utilize a metragem ou a área construída do imóvel para estabelecer alíquotas diferentes de IPTU. A tese de repercussão geral deve orientar os demais processos sobre a mesma matéria. Portal STF
STF considera inconstitucional alíquota de IPTU baseada na área
No julgamento de mérito do Tema 1.455, o STF fixou a tese de que é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.
A Constituição permite que o IPTU seja progressivo em razão do valor do imóvel e admite alíquotas diferentes conforme sua localização ou utilização. Para o Supremo, porém, a área construída não se confunde com nenhum desses critérios.
O caso analisado envolveu legislação municipal que estabelecia alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto outros imóveis estavam sujeitos a percentual inferior. O STF concluiu que essa diferenciação representava progressividade baseada na dimensão do imóvel, critério não previsto no art. 156, § 1º, da Constituição Federal. Notícias STF
A Corte também afastou o argumento de que a metragem poderia ser tratada apenas como um elemento relacionado ao uso do imóvel. Segundo o entendimento firmado, área, localização, valor e utilização são critérios juridicamente distintos.
Decisão passa a produzir efeitos a partir de 12 de agosto de 2026
Ao analisar os embargos de declaração, o STF manteve integralmente a conclusão sobre a inconstitucionalidade, mas decidiu modular seus efeitos.
Por unanimidade, o Plenário determinou que o entendimento produza efeitos ex nunc, ou seja, prospectivamente, a partir de 12 de agosto de 2026.
A modulação foi adotada levando em consideração fatores como a existência de divergência entre tribunais, o período de vigência de legislações municipais semelhantes e o potencial impacto financeiro que uma restituição generalizada de valores cobrados no passado poderia produzir sobre as administrações municipais. Notícias STF
Isso significa que, em regra, pagamentos de IPTU efetuados antes de 12 de agosto de 2026 com base em legislação que utilizava a área do imóvel para definir a alíquota ficam preservados.
STF criou duas exceções à modulação
A modulação, contudo, não alcança todas as situações anteriores a 12 de agosto de 2026.
O STF estabeleceu duas ressalvas importantes.
A primeira envolve fatos geradores anteriores a essa data em relação aos quais o tributo ainda não tenha sido pago. Nessas situações, a modulação não autoriza a cobrança de IPTU com fundamento na sistemática considerada inconstitucional.
A segunda ressalva alcança processos administrativos e ações judiciais que já estavam pendentes de conclusão em 12 de agosto de 2026. Para esses casos, a discussão permanece preservada e deverá ser solucionada de acordo com a tese constitucional definida pelo STF.
Essa diferenciação é especialmente importante para contribuintes que já haviam questionado a cobrança antes da fixação da tese.
Quais são os efeitos práticos para contribuintes e municípios?
Para os municípios, o julgamento exige a revisão das legislações que eventualmente adotem a área do imóvel como fator de elevação da alíquota do IPTU.
A decisão não impede, por outro lado, a aplicação das formas de progressividade ou seletividade expressamente admitidas pela Constituição. Permanece possível estabelecer progressividade em razão do valor do imóvel, bem como alíquotas distintas conforme sua localização ou uso, desde que respeitados os limites constitucionais.
Para os contribuintes, a principal questão prática é identificar em qual das situações definidas pelo STF o caso se enquadra.
Quem já realizou o pagamento antes de 12 de agosto de 2026 e não possuía discussão administrativa ou judicial pendente está, em princípio, abrangido pela modulação. Já contribuintes que ainda não haviam efetuado o pagamento ou que possuíam processo pendente naquela data podem estar inseridos nas exceções reconhecidas pelo Tribunal.
A decisão também exige análise específica da legislação municipal, pois nem toda diferenciação de IPTU está abrangida pelo Tema 1.455. O precedente se refere especificamente à utilização da área do imóvel como critério para definição da alíquota.
A aplicação do entendimento a cada situação depende, portanto, da estrutura da legislação local, da data do fato gerador, da existência de pagamento e da eventual presença de discussão administrativa ou judicial anterior à data fixada pelo STF.
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