Compensação no RET: Receita admite créditos da incorporadora, mas impede seu uso para quitar débitos tributários de SCP
A compensação no RET com créditos próprios da incorporadora é admitida pela Receita Federal, desde que sejam observados os requisitos e as condições previstos na legislação tributária. O entendimento foi firmado na Solução de Consulta Cosit nº 184, de 23 de setembro de 2026, que também afastou a possibilidade de utilização de créditos da sócia ostensiva para compensar débitos tributários de Sociedade em Conta de Participação (SCP).
A manifestação estabelece uma distinção relevante para empresas do setor imobiliário. Enquanto os débitos apurados no Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias (RET-Incorporação) são considerados débitos próprios da incorporadora, os débitos de uma SCP pertencem, para fins tributários, a sujeito passivo distinto.
Compensação no RET com créditos próprios
A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica dedicada à construção de edifícios e à incorporação de empreendimentos imobiliários. A empresa informou possuir créditos decorrentes de decisão judicial transitada em julgado, cuja habilitação já havia sido deferida, e questionou se poderia utilizá-los para compensar os débitos mensais apurados no RET-Incorporação.
Também foi questionada a possibilidade de utilizar esses créditos para extinguir débitos tributários decorrentes de atividades desenvolvidas por SCPs nas quais a consulente atuava como sócia ostensiva.
A Receita analisou a matéria com fundamento principalmente no art. 74 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996. A norma permite ao sujeito passivo que possua crédito relativo a tributo administrado pela Receita Federal, inclusive crédito judicial com trânsito em julgado, utilizá-lo para compensar débitos próprios relativos a tributos e contribuições administrados pelo órgão.
Quando o crédito decorrer de decisão judicial, também deverá ser observada a habilitação prevista nos arts. 102 a 108 da Instrução Normativa RFB nº 2.055, de 6 de dezembro de 2021, além das demais restrições aplicáveis à compensação tributária.
Débitos do RET pertencem à própria incorporadora
O RET-Incorporação está previsto na Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e é regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 5 de março de 2024.
Na situação examinada, a incorporadora realiza pagamento mensal unificado correspondente a 4% da receita mensal recebida ou auferida nas vendas das unidades imobiliárias integrantes da incorporação, incluindo determinadas receitas financeiras e variações monetárias. Esse pagamento reúne IRPJ, CSLL, Cofins e Contribuição para o PIS/Pasep.
A Receita observou que, embora cada incorporação submetida ao RET seja inscrita no CNPJ, não há norma atribuindo personalidade jurídica própria à incorporação nem disposição que a equipare a pessoa jurídica independente.
Por essa razão, os débitos tributários apurados no RET são considerados débitos da própria incorporadora. Como não existe vedação geral à compensação desses tributos, a SC Cosit nº 184/2026 concluiu que a incorporadora pode utilizar créditos próprios para extingui-los, desde que atendidos os demais requisitos legais.
Pagamento definitivo do RET não impede a compensação
A Receita também esclareceu o alcance da regra segundo a qual o pagamento realizado no RET é definitivo e não gera direito à restituição ou compensação.
Essa previsão não significa, segundo a Solução de Consulta, que seja proibida a utilização de um crédito tributário próprio e previamente existente para quitar débitos do RET.
A restrição prevista no art. 4º, § 2º, da Lei nº 10.931/2004 e no art. 14 da IN RFB nº 2.179/2024 refere-se a outra situação: depois de realizado o pagamento no RET, a incorporadora não pode alegar que aquele recolhimento foi indevido ou superior ao devido para transformar o valor em crédito destinado à restituição ou compensação.
Portanto, a Receita distinguiu o crédito originado de eventual pagamento indevido no próprio RET de um crédito tributário próprio da incorporadora, inclusive judicial, regularmente habilitado e utilizado para extinguir um débito apurado no regime.
Compensação de débitos de SCP tem tratamento diferente
A conclusão muda quando os débitos pertencem a uma Sociedade em Conta de Participação.
Embora a SCP não possua personalidade jurídica segundo a legislação civil, a legislação tributária a equipara a pessoa jurídica. Dessa forma, ela possui autonomia para figurar como sujeito passivo de obrigações tributárias.
Essa separação é determinante para a compensação. O art. 74 da Lei nº 9.430/1996 exige que crédito e débito sejam do mesmo sujeito passivo. Assim, créditos pertencentes à sócia ostensiva não podem ser utilizados para extinguir débitos tributários da SCP.
Para a SCP, os créditos da sócia ostensiva são considerados créditos de terceiros. A Receita ressalta que eventual compensação nessa situação seria considerada não declarada, nos termos do art. 74, § 12, II, “a”, da Lei nº 9.430/1996 e do art. 75, I, da IN RFB nº 2.055/2021.
A Solução de Consulta Cosit nº 184/2026, portanto, estabelece duas situações distintas: os débitos do RET podem ser compensados com créditos próprios da incorporadora, desde que cumpridas as exigências legais; já os débitos tributários da SCP não podem ser compensados com créditos pertencentes à sócia ostensiva.
Antes de realizar uma compensação, devem ser verificados a titularidade do crédito e do débito, a natureza e a origem do crédito, sua eventual habilitação e as demais limitações estabelecidas pela legislação. A aplicação dessas regras a cada operação depende da análise das circunstâncias específicas do caso concreto.
Saiba mais: Normas RFB