Integralização de imóvel rural: Receita define uso do VTN para apurar ganho de capital no IRPF em imóveis adquiridos desde 1997
A integralização de imóvel rural ao capital social de uma empresa possui regra específica para a apuração do ganho de capital da pessoa física. A Receita Federal esclareceu o tema na Solução de Consulta Cosit nº 183, de 23 de setembro de 2026, ao analisar uma operação na qual o imóvel seria transferido à pessoa jurídica por valor superior ao registrado na Declaração de Ajuste Anual (DAA) do sócio.
Segundo a Receita, quando se tratar de imóvel rural adquirido a partir de 1997, devem prevalecer as regras específicas relativas ao Valor da Terra Nua (VTN). Para fins de ganho de capital, o custo de aquisição corresponde ao VTN declarado no Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) do ano da aquisição, enquanto o valor de alienação corresponde ao VTN declarado no DIAT do ano da transferência.
Integralização de imóvel rural e ganho de capital
A consulta analisada pela Coordenação-Geral de Tributação envolvia um imóvel rural adquirido em 2001. O contribuinte pretendia utilizá-lo para integralizar capital social de uma pessoa jurídica pelo VTN constante do DIAT de 2024, que era superior ao valor mantido na sua declaração de Imposto de Renda desde a aquisição.
A dúvida apresentada à Receita era justamente se haveria ganho de capital nessa integralização de imóvel rural, considerando a diferença entre o VTN utilizado na operação e o valor histórico constante da declaração do sócio.
Como regra geral, o art. 23 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, permite que pessoas físicas transfiram bens e direitos a pessoas jurídicas, para integralização de capital, pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado. Se a transferência ocorrer por valor superior ao constante da declaração, a diferença positiva é tributável como ganho de capital.
Para os imóveis rurais, entretanto, a Receita entendeu que existe uma regra específica que deve prevalecer sobre essa disciplina geral.
VTN do DIAT prevalece para imóveis adquiridos desde 1997
A Solução de Consulta Cosit nº 183/2026 fundamenta seu entendimento no art. 19 da Lei nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996, que disciplina a apuração do ganho de capital relativo aos imóveis rurais.
De acordo com o dispositivo, desde 1º de janeiro de 1997, considera-se como custo de aquisição e valor de venda do imóvel rural o VTN declarado, respectivamente, nos anos da aquisição e da alienação.
A Receita aplicou expressamente o princípio da especialidade. Embora a legislação sobre integralização de capital estabeleça, em caráter geral, a comparação com o valor constante da declaração de bens, a transferência de imóvel rural adquirido a partir de 1997 está submetida às disposições específicas do art. 19 da Lei nº 9.393/1996 e do art. 10 da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001.
Assim, para a terra nua, o fato de determinado valor permanecer registrado historicamente na DAA da pessoa física não substitui os parâmetros específicos estabelecidos pela legislação do ITR para a apuração do ganho de capital.
Como calcular o ganho de capital pelo VTN
Na prática, para imóvel rural adquirido a partir de 1997, devem ser identificados dois valores: o VTN declarado no DIAT do ano da aquisição e o VTN declarado no DIAT do ano da alienação ou integralização.
A diferença positiva entre esses parâmetros será relevante para a determinação do ganho de capital da terra nua, observadas as demais disposições da legislação do Imposto de Renda.
A existência dos DIAT correspondentes aos anos envolvidos é particularmente importante. O art. 10, § 2º, da IN SRF nº 84/2001 estabelece que, caso não tenha sido apresentado o DIAT relativo ao ano da aquisição ou da alienação, ou a ambos, deverão ser considerados como custo e valor de alienação os valores constantes dos respectivos documentos de aquisição e alienação.
A regra também exige atenção à composição do imóvel. Para esses fins, o VTN não inclui construções, instalações, melhoramentos, culturas permanentes e temporárias, árvores e florestas plantadas nem pastagens cultivadas ou melhoradas.
Benfeitorias e efeitos para a pessoa jurídica
O tratamento das benfeitorias deve ser analisado separadamente. A Solução de Consulta registra que, caso tenham sido deduzidas como despesa de custeio na apuração do resultado da atividade rural, o valor recebido por elas será tratado como receita da atividade rural.
Se o custo das benfeitorias integrar o custo de aquisição, a apuração deverá observar as regras específicas indicadas pela Receita para a composição do ganho de capital.
Outro ponto relevante é que a SC Cosit nº 183/2026 trata essencialmente da tributação da pessoa física que transfere o imóvel. A Receita ressalvou expressamente que eventuais outras diferenças decorrentes da operação deverão receber tratamento na esfera jurídico-tributária da pessoa jurídica que receber o bem.
Na conclusão, a Receita confirmou que, para imóvel rural adquirido a partir de 1997 e entregue em integralização de capital social, o custo de aquisição corresponde ao VTN declarado no DIAT do ano da aquisição, e o valor de alienação corresponde ao VTN declarado no DIAT do ano da alienação.
A integralização de imóvel rural, portanto, exige a verificação do histórico do ITR, dos valores de VTN declarados, da data de aquisição e do tratamento conferido às eventuais benfeitorias. A aplicação das regras a cada operação depende da análise da documentação e das circunstâncias específicas do caso concreto.
Saiba mais: Normas RFB