Fundos imobiliários: STJ decide que ganhos de capital de FII na venda ou resgate de cotas de outro FII estão sujeitos ao Imposto de Renda
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os ganhos de capital obtidos por Fundos de Investimento Imobiliário (FII) na alienação ou no resgate de cotas de outros fundos imobiliários estão sujeitos à incidência do Imposto sobre a Renda (IR). A decisão alcança as estruturas conhecidas como Funds of Funds (FOF), fundos cuja carteira pode incluir cotas de outros FIIs.
O entendimento foi adotado pela Primeira Turma no julgamento do REsp nº 2.211.684-SP, em 1º de setembro de 2026. O julgamento ocorreu por maioria, sob relatoria originária da ministra Regina Helena Costa, tendo sido designado o ministro Gurgel de Faria como relator para o acórdão. O precedente foi divulgado pelo STJ no Informativo de Jurisprudência nº 903, de 29 de setembro de 2026.
A controvérsia envolvia a interpretação dos arts. 16, 16-A e 18 da Lei nº 8.668/1993, que disciplina os fundos de investimento imobiliário. A questão central consistia em definir se a isenção prevista para determinados rendimentos e ganhos dos FIIs também alcançaria o ganho de capital obtido quando um fundo vende ou resgata cotas de outro FII.
STJ aplicou regra específica para alienação de cotas de FII
O art. 16 da Lei nº 8.668/1993 estabelece regra de isenção do Imposto de Renda para rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos fundos de investimento imobiliário. A discussão consistia justamente em saber qual seria o alcance dessa disposição diante de uma operação realizada entre FIIs.
Para a corrente que prevaleceu no julgamento, entretanto, o art. 18 da mesma lei contém regra específica para a operação analisada.
Esse dispositivo estabelece a incidência do Imposto de Renda, à alíquota de 20%, sobre ganhos de capital e rendimentos obtidos na alienação ou no resgate de cotas de fundos de investimento imobiliário por qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta. No resgate, a tributação ocorre na fonte; nas demais hipóteses, aplicam-se as normas relativas aos ganhos de capital ou ganhos líquidos em operações de renda variável.
Segundo o entendimento vencedor, a expressão “qualquer beneficiário” demonstra que a regra foi formulada com abrangência suficiente para alcançar também um FII que obtenha ganho na alienação de cotas de outro fundo imobiliário.
O STJ afastou, portanto, a interpretação segundo a qual a isenção geral do art. 16 seria suficiente para excluir a tributação da operação realizada pelo FOF.
Isenção do FII e tributação do ganho de capital são distintas
Um dos fundamentos relevantes do julgamento está na relação entre os arts. 16 e 18 da Lei nº 8.668/1993.
Para a Primeira Turma, não existe incompatibilidade entre os dispositivos. O art. 16 contém uma regra geral de isenção, enquanto o art. 18 estabelece disciplina específica para os ganhos decorrentes da alienação ou do resgate de cotas de FII. Nessa situação, prevalece a regra especial.
O STJ também considerou o contexto histórico da legislação. Quando a Lei nº 8.668/1993 foi editada, os fundos imobiliários não podiam investir em cotas de outros FIIs. A possibilidade de utilização da estrutura de Fund of Funds somente foi autorizada posteriormente pela regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários, em 2008.
Assim, segundo a fundamentação que prevaleceu, estender a isenção originalmente prevista no art. 16 para alcançar uma operação que ainda não existia naquele contexto significaria ampliar o alcance de uma norma de isenção.
Nesse ponto, o julgamento invocou o art. 111, II, do Código Tributário Nacional (CTN), segundo o qual a legislação tributária que disponha sobre outorga de isenção deve ser interpretada literalmente.
Rendimentos das cotas não se confundem com ganho na venda
Outro ponto importante da decisão é a distinção entre os rendimentos produzidos pelas cotas enquanto permanecem na carteira do fundo e o ganho de capital apurado quando essas cotas são alienadas.
O art. 16-A da Lei nº 8.668/1993 disciplina rendimentos e ganhos líquidos obtidos pelos FIIs em aplicações financeiras de renda fixa ou variável. Seu § 1º estabelece exceções à incidência na fonte para determinadas aplicações realizadas pelos fundos.
Para o STJ, essa disciplina não afasta a incidência prevista no art. 18 sobre o ganho de capital obtido na venda das cotas.
São, portanto, situações tributárias distintas. Uma diz respeito ao rendimento gerado pelo ativo durante o período em que ele integra a carteira do FII. A outra corresponde ao resultado positivo obtido no momento da alienação ou do resgate da participação.
No REsp nº 2.211.684-SP, a discussão estava concentrada nessa segunda situação: o ganho obtido pelo FOF ao se desfazer das cotas de outro fundo imobiliário.
Decisão afeta a tributação das estruturas Funds of Funds
O entendimento tem relevância prática para os fundos imobiliários que investem em cotas de outros FIIs, pois estabelece uma distinção entre a isenção aplicável a determinadas receitas do fundo e a tributação do ganho de capital decorrente da alienação ou do resgate dessas participações.
A Primeira Turma também afastou como impedimento à tributação a circunstância de o fundo não possuir personalidade jurídica. Segundo o entendimento adotado, a legislação tributária não condicionou a incidência prevista no art. 18 à personalidade jurídica do beneficiário. Ao utilizar expressão abrangente, a norma alcança os sujeitos que obtenham o ganho previsto na hipótese legal.
Em termos práticos, o precedente indica que a estrutura FOF, por si só, não permite estender a isenção geral dos FIIs ao ganho de capital obtido com a alienação ou o resgate de cotas de outro fundo imobiliário.
O julgamento também exige atenção para uma distinção relevante: a decisão não afirma que todos os rendimentos auferidos por FIIs passaram a ser tributados. O objeto específico do precedente é o ganho de capital obtido por um FII na alienação ou no resgate de cotas de outro FII, diante da regra prevista no art. 18 da Lei nº 8.668/1993.
Por se tratar de julgamento da Primeira Turma do STJ, e não de recurso submetido ao rito dos recursos repetitivos, o precedente deve ser considerado de acordo com sua natureza processual. Ainda assim, constitui manifestação relevante do Tribunal sobre a interpretação da legislação federal aplicável à tributação dessas operações.
A aplicação do entendimento a cada estrutura de investimento depende da identificação da natureza dos valores auferidos, da operação realizada e das particularidades do respectivo fundo.
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